2024.09.18

原状回復工事における大家さんの費用負担はどこまで？トラブルの対処法と併せて徹底解説！

退去後の原状回復工事は、賃貸住宅の運営をするに当たって非常に重要です。
しかし、工事の負担区分について悩みを抱える大家さんも多いのではないでしょうか。
実際に、原状回復工事における退去者とのトラブルは後を絶ちません。
そこで、今回は原状回復工事の負担区分について解説します。

前回、原状回復工事の流れと費用について解説しました。
→賃貸物件の原状回復工事の流れや、気になる費用について解説します！

今回は原状回復工事の負担区分について解説します。

原状回復の定義

原状回復とは、アパートなど賃貸住宅の賃貸借契約が終了して借主が退去する際に、借りた部屋を入居時の状態に戻して貸主に返却する義務のことを指します。
つまり「劣化させたものをもとに戻す」ことと考えてよいでしょう。
多くの場合、入居時に預かった敷金を使い清算します。

原状回復義務でどこまで負担するべきかは契約とガイドラインを参照する

原状回復工事の負担区分に関しては、賃貸契約と「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を基準に判断します。

最も優先されるのは賃貸契約

原状回復工事でどこまで負担するかを判断する際に最優先されるのは、入居者と交わした契約書です。
原状回復に関する記載があれば、そちらを優先します。
しかし、消費者の利益を一方的に損なう、あるいは一方的に義務を重くするような法令違反に値する場合は無効になります。

契約に記載がなければ「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に準ずる

契約書に原状回復工事に関する記載がない場合や、無効になった場合は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にします。
ガイドラインには原状回復義務の基準が細かく記載されているので、細部までチェックしましょう。
原則的には以下のように考えます。

・経年劣化による損耗→大家負担
・人為的な損傷→退去者負担

つまり、畳やクロスの変色や黒ずみエアコン設置のビス穴に関しては大家負担で取り換える必要がありますが、タバコによる変色や結露や飲食物をこぼしたことによるシミや、水漏れによる壁や天井の腐食や居住者に請求してよいことになります。

原状回復義務の負担区分によるトラブルが起きたら

退去者に請求する原状回復費用は入居時に受け取った敷金で清算するのが基本です。
工事費用が敷金を下回る場合は、敷金から工事費用を差し引いた金額を入居者に返還します。
しかし、工事費用が敷金を上回る場合は退去者に請求する必要があります。
もし、退去者が支払いを拒むようなトラブルが起きたら、内容証明郵便で請求しましょう。それでも支払われない場合は、弁護士に相談し調停の申し立てや訴訟の提起を行うことになるでしょう。

いかがでしょうか。
原状回復工事の費用負担区分に関しては、契約書が最も優先され、次にガイドラインを参照し決定します。
トラブルが起きないように、契約書の作成段階から弁護士に相談し費用負担区分を明確にするのもおすすめです。
原状回復工事がスムーズに行われる体制を整え、円滑な賃貸住宅経営を目指しましょう。

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